Recente ontwikkelingen hebben een grote impact op de Nederlandse huizenmarkt. Zo is de hypotheekrente in korte tijd sterk gestegen en er werden in de afgelopen periode dan ook minder woningen verkocht. Zijn dit tekenen dat de huizenprijzen hun piek hebben bereikt? En moet er opnieuw rekening worden gehouden met een crisis op de woningmarkt?
We zetten een aantal factoren op een rij die invloed uitoefenen op de huidige woningmarkt. Verder hebben enkele banken al voorzichtig vooruitgekeken naar de ontwikkelingen voor komend jaar. Valt het te verwachten dat de huizenprijzen binnenkort gaan dalen?
Factoren die vraag beïnvloeden
Er is in Nederland al een aantal jaren sprake van een overspannen woningmarkt. Dit is in het verleden onder andere veroorzaakt door de extreem lage hypotheekrente. En daarbij bleef het woningaanbod ook ver achter bij de vraag. Er is eenvoudig gezegd jarenlang te weinig gebouwd. Maar de omstandigheden zijn in een korte tijd sterk veranderd.
Zo is de hypotheekrente afgelopen jaar van minder dan een procent gestegen naar vier procent (bij een rentevaste periode van 10 jaar). Dat is historisch gezien nog steeds laag, maar er blijft toch sprake van een verviervoudiging van de rente. De sterk gestegen hypotheekrente is indirect het gevolg van de hoge inflatie. In een poging om de inflatie in de hand te houden hebben centrale banken hun rentes fors verhoogd. En de Nederlandse hypotheekrente is daarvan afgeleid.
Die huidige inflatie zorgt ook voor een dalende koopkracht onder consumenten. Alles wordt duurder, met de gestegen energieprijzen als extreem voorbeeld.
Deze ontwikkelingen missen hun invloed op de woningmarkt niet. Kopers worden onzeker, kunnen minder geld lenen en stellen de aankoop van een nieuwe woning uit. De eerste cijfers wijzen dan ook op een wegvallende vraag naar nieuwe woningen: in de eerste 8 maanden van dit jaar zijn er 20% minder woningen verkocht in vergelijking met vorig jaar.
Toch is er mogelijk sprake van een aantal tijdelijke effecten. Zo zal de energieprijs naar verwachting niet in dit tempo blijven stijgen. Er zal zich een prijsplafond ontwikkelen. En daarmee neemt ook het effect op de inflatie af. Een dalende inflatie zal vervolgens aanleiding zijn om de marktrentes te laten dalen, waarna prijzen en markten kunnen stabiliseren. Uiteraard zijn er nog veel andere (onzekere) factoren die de markt en het vertrouwen van consumenten kunnen beïnvloeden, maar het lijkt niet voor de hand te liggen dat de huidige prijsstijgingen zich blijven voortzetten. En dit zal op termijn de woningmarkt weer beïnvloeden.
Wat verwachten de Nederlandse banken in de komende periode van de huizenmarkt?
Meest voor de hand liggende scenario
Een hypotheekrente die verviervoudigd en een dalend aantal verkopen lijken signalen dat de huizenprijzen hun hoogste punt hebben bereikt. Dit blijkt inderdaad uit de recente verkoopcijfers. De prijsstijging is vorige maand verder afgevlakt, maar van een daling is nog geen sprake. En dat valt op korte termijn ook niet te verwachten. Zowel ING als de Rabobank voorzien een verdere afkoeling van de huizenprijzen. Daar waar de Rabobank nog uit gaat van een bescheiden prijsontwikkeling van 3% in 2023, houdt ING rekening met een lichte daling van de woningprijzen. Maar geen van de banken verwacht een grote crisis op de woningmarkt. Een vergelijkbare periode zoals in 2008 lijkt vooralsnog niet aan de orde. Dit scenario lijkt het meest voor de hand te liggen wanneer de inflatie niet verder stijgt en de centrale banken daar weer grip op krijgen.
Mocht de inflatie echter niet dalen na alle renteverhogingen, dan zijn centrale banken min of meer gedwongen om de rente nog verder te verhogen. De hypotheekrente zal verder stijgen richting vijf procent. En wanneer daar sprake van is, dan lijken prijsdalingen onvermijdelijk.
Er zijn in de komende periode nog veel onzekerheden en ontwikkelingen die de huizenprijzen beïnvloeden. Een goede reden voor veel consumenten om voorzichtig te werk te gaan bij het nemen van belangrijke financiële beslissingen.
Bronnen
- Rabobank: Rabo Research: https://www.rabobank.nl /kennis /d011303723 sterke afkoeling huizenmarkt door hogere rente en economische omslag
- ING: ING Research: https://www.ing.nl/zakelijk /kennis over de economie /onze economie /de nederlandse economie /publicaties /nederlandse woningmarkt
- De Hypotheker: historische rentestanden: https://www.hypotheker.nl/ actueel/ historische rentestanden
- CBS: Ontwikkelingen woningmarkt: https://www.cbs.nl/nl-nl/ nieuws/ 2022/38/ prijsstijging koopwoningen vlakt in augustus verder af
