We kunnen rustig spreken van een overspannen huizenmarkt. In een recent onderzoek1 van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) is berekend dat de huizenprijzen sinds 2013 91% zijn gestegen. Nu lijken er aanwijzingen te zijn dat de grootste prijsstijgingen voorbij zijn. Maar dat maakt huizen niet direct betaalbaar.
Het CBS rapport beschrijft de combinatie van oorzaken die hebben geleid tot de huidige overspannen woningmarkt. En inmiddels zoeken de eerste gemeenten naar creatieve oplossingen.
Oorzaken van deze overspannen woningmarkt
Er zijn meerdere oorzaken voor de huidige situatie op de huizenmarkt. En het is de combinatie van factoren die heeft geleid tot hoge prijzen, in combinatie met een laag aanbod. Een kort overzicht van de oorzaken maakt duidelijk dat eenvoudige oplossingen niet bestaan.
Bouw van woningen
Een veelgehoord argument is dat er in de afgelopen jaren te weinig nieuwe woningen zou zijn gebouwd. Het is een feit dat woningcorporaties weinig nieuwe woningen hebben opgeleverd. Ook is er een tekort aan betaalbare middelgrote woningen. Aan de andere kant is er voldoende gebouwd in het duurdere segment. Er lijkt sprake te zijn van een ongelijke balans tussen vraag en aanbod.
Daarbij moet in gedachten worden gehouden dat de ‘gewone’ wet van vraag en aanbod niet op gaat in een overspannen woningmarkt. Normaalgesproken leidt een toenemende vraag tot een toenemend aanbod. De woningmarkt werkt anders. In een overspannen woningmarkt leidt krapte tot de situatie dat potentiële verkopers eerst zelf gaan kopen, voordat zij hun eigen huis te koop zetten. Daarmee blijft het aanbod achter bij de vraag. En hierdoor ontstaat toenemende schaarste.
Er is nog een oorzaak van het achterblijvende aanbod in te koop staande woningen. De overheid stimuleert ouderen om langer thuis te wonen. Zo zijn er verschillende vormen van thuiszorg beschikbaar. En er zijn manieren om zelf zorg aan huis in te kopen. Dit beleid is succesvol, maar het heeft wel tot gevolg dat de woningen van ouderen later beschikbaar komen op de woningmarkt.
Lage rente
Een belangrijke bijkomende oorzaak van de huidige overspannen woningmarkt is de extreem lage marktrente. Geld lenen is nog nooit zo goedkoop geweest. Nu is de rente in de afgelopen maanden weliswaar verdubbeld. Daardoor zijn kopers nu maandelijks meer geld kwijt aan het betalen van hun hypotheekrente. Bij veel huiseigenaren bestaan de maandelijkse kosten van de woning voor het grootste deel uit de aflossing van hun hypotheek. En nu de rente in korte tijd sterk is gestegen krijgen nieuwe huiseigenaren te maken met hogere rentekosten. Dit zet de betaalbaarheid van woningen nog verder onder druk. Toch kunnen we historisch gezien nog steeds spreken van een extreem lage rentestand.
De bovenstaande opsomming is beperkt tot de grote veroorzakers van de huidige overspannen woningmarkt. Intussen is de overheid op zoek naar oplossingen. En niet iedere oplossing is even succesvol.
Initiatieven om de woningmarkt af te koelen
In de afgelopen jaren zijn er verschillende pogingen gedaan om de woningmarkt vlot te trekken. Zo heeft de rijksoverheid de overdrachtsbelasting voor starters aanvankelijk verlaagd naar 2% van de koopsom. En sinds 2021 is deze belasting voor starters onder voorwaarden zelfs volledig afgeschaft.
En in 2013 werd er een riante schenkingsvrijstelling bedacht. Er kon tot €100.000,- belastingvrij aan starters worden geschonken. De gedachte erachter was het oplossen, of voorkomen van huizen die financieel onder water kwamen te staan. En het was de hoop dat starters door de ‘jubelton’ minder zouden lenen. In de praktijk is gebleken dat starters eerder voor duurdere woningen kozen dan voor een verlaging van de hypotheek. Inmiddels is het besluit genomen om deze fiscale regeling met ingang van 2024 af te schaffen.
Het zijn voorbeelden van minder succesvolle initiatieven om de overspannen woningmarkt aan te pakken.
Maar andere plannen lijken meer kans op succes te bieden.
Grond van de gemeente
Zo kunnen inwoners van de gemeente Westland hulp krijgen bij de aankoop van hun woning. Daar voor heeft de gemeente een woonfonds opgericht. Het concept werkt als volgt: de gemeente koopt de grond waarop het huis staat. Gemiddeld genomen is dat ongeveer een derde van de vraagprijs van een woning. Over het bedrag wat de gemeente inlegt wordt dan een verlaagd rentepercentage in rekening gebracht. Het lijkt op een vorm van erfpacht, maar moet in de praktijk voor de koper voordeliger uitpakken.
Bij verkoop moet dan ook weer een deel van de opbrengst aan de gemeente worden afgedragen.
Het is een interessante ontwikkeling, waarbij altijd het risico bestaat van een prijsopdrijvend effect.
De aankoop van grond als oplossing voor de vastgelopen woningmarkt. Bent u nieuwsgierig geworden naar uw mogelijkheden om te investeren in grond? Dan nodigen wij u graag uit voor een geheel vrijblijvend gesprek met een van onze adviseurs.
Bronnen:
- Onderzoek CBS:
https://www.cbs.nl/nl-nl/longread/de nederlandse economie/2022/achtergrond bij de huizenprijsstijgingen vanaf 2013 - Initiatief gemeente Westland:
https://nos.nl/index.php/artikel/2429032 ton van de gemeente westland gaat startende huizenkopers helpen - Regelingen rond fiscaal vriendelijk schenken:
https://www.fiscalert.nl/schenken-erven/artikelen/7 vragen over afschaffing van de jubelton
